JuNのふためき

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オフィス

○レンダブル比
 有効率。貸事務所において、ビル全体の総床面積に対する貸室面積(収益部分)の比で50~80%(理想値は80%)。もしくは、基準階床面積に対する貸室面積の比(基準階有効率)で、80~90%(75~85%)。これらの有効率は特に貸しビルの場合、収益に直接影響する重要な存在。一般に基準階床面積が大きいほど、有効率は高い。また、階数が低いほど有効率は高くなる。事務所計画にとって重要な指標で、居住性を確保しながら、いかにレンダブル比を高められるかが重要。

○基準階
 執務空間をできるだけ広く取ることを計画上の重要目的とするので、EV・階段・給湯室などサービス関係を集中して配置する平面計画をとることが多い。これをコアシステムと呼ぶ。

○コアタイプ
 片寄せコア、外コア、中央コア、両端コア、分散コア、中央コア変形などがある。
①片寄せコア→一般に床面積があまり大きくない場合に多く使われるが、大空間を作りにくい。高層のものには構造上望ましくない。レンダブル比は大きい。
②外コア→片寄せコアから発展したもので、自由な事務所空間がコアとは関係なく取れる。防災上は不利。
③中央コアは、床面積が大きい場合に使われる最も一般的なコアタイプ。中・高層多く、コアからの動線は短い。有効率が高く、最も経済的で構造的にも安定。防災上は不利。
④両端コアは、大空間に適す。1つの大空間を必要とする自社ビルに多い。レンダブル比はやや低いが、二方向非難ができるので、防災上有利。
⑤その他、分散コアは、4隅にコアを配置するので、防災上有利。中央コア変形は、外周率が高いのでコストがかかる。

○平面寸法
 執務空間とコアの二つの異なる寸法により規定されている。柱のスパンは6~8mだと経済的、10~12mだとフレキシビリティに向いていて近年の傾向。奥行き寸法は採光条件に因る。片面採光の場合は10~15m(平均13.6m)、両面採光の場合は25~30m(平均27.1m)。

○一人当たりの床面積
 オフィスフロアは10㎡/人(ネット)。全館ではl20~30㎡/人。

○オフィスの天井高・階高
 天井高は2.4~2.7m。防災上スプリンクラーは2.6m以上。階高は3.3~3.9m。天井ふところは0.7~1.2m(階高の1/3)。

○EV規模
 一般にピークの出勤時(上り)・昼食時の二方向交通量の合計(出勤時を上回ることがある。主に下り)・平常時(ビジネスアワー)のサービス状態を中心に考慮する。

○5分間集中率
 在籍人口に対する、ピーク時5分間の利用人数の割合。自社ビルのような時刻指定型は25~35%。貸しビルのような時間幅指定型は10~20%。

○コンベンショナルゾーニング方式
 最も一般的で、交通需要に対応した、数台のEVを群にして配置する方法。通常、EV群ごとに10~15階分の受持着床階を限定する。20階を超えるものでも有効。

○ダブルデッキゾーニング方式
 2階建てのEV籠によって、奇数階・偶数階を同時にサービスする方式。日本では例が少ない。

○スカイロビー方式
 建物全体の階数を2~3グループに分け、その接点にスカイロビー階を設け、そこまでは急行のEVで行き、そこからローカルEVで各階へ行く方式。60階以上のビルでの効果が大きい。

○インテリジェントビル
 高度情報化社会における知的生産の場を提供するために、高度情報処理を行うOAシステム、高度な通信システム、ビル管理を行う制御システム・高度な設備システムなどを備えたオフィス建築。柱間、階高、天井高を機器に対応するように計画する。一般には柱の少ない大空間が望ましい。
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